경매 절차

 

 

 

경매 절차

 

 

 

1. 경매 신청(채권자)

 

집행권원을 가진 채권자나 담보권자가 증명 서류를 갖추어 부동산 소재지의 관할 지방법원에 경매를 신청한다. 이 경우 경매 비용을 예납(선납)한다.

 

 

 

2. 경매 개시 결정 및 송달, 경매 압류등기(법원)

 

① 경매 개시 결정

 

법원은 채권자의 신청에 대하여 타당성이 인정될 때에는 경매 신청일로부터 2일 이내에 직권으로 경매 개시 결정을 내리며 직권으로 등기관에게 명하여 경매 물건의 압류를 등기촉탁 하게 하여 경매개시결정 압류등기가 행해진다. 등기부에는 “강제경매 신청 또는 임의경매 신청”이라는 경매개시결정이 기입된다.

 

② 경매개시결정문의 송달

 

경매개시 후 법원은 경매개시결정 정본이 채무자에게 송달되어야 하며, 이는 경매 절차 진행의 적법․유효요건이다. 결정문 등이 도달하지 않고 실시한 경매는 무효이다.

 

③ 이해관계인에 대한 채권 신고의 최고(독촉)

 

법원은 경매개시 결정일로부터 3일 이내에 등기부에 기입된 저당권자 등의 채권자, 소유자, 이해관계인에게 ｢배당요구 종기일｣까지 채권 신고(채권 계산서：채권의 원금, 이자, 비용 기타 부대 채권에 관한 계산서)를 하도록 통지하며, 배당 요구 종기일까지 제출할 것을 최고하게 된다.

 

④ 배당 요구의 종기일 결정 및 공고

 

경매 개시 결정에 따른 압류는 채무자에게 그 결정이 송달되거나 경매 개시 결정 기입등기가 된 때에 효력이 생긴다. 집행법원은 그 효력이 생긴 날로부터 ‘1주일 이내’에 절차에 필요한 기간을 감안하여 배당 요구를 할 수 있는 종기를 ｢첫 매각기일 이전｣으로 정하는 결정을 하고 경매 개시 결정의 취지 및 배당 요구의 종기를 공고한다.

 

 

 

3. 물건 현황조사 및 감정 평가 명령

 

① 물건 현황조사 및 임차인․공공기관 등에 대한 채권의 신고

 

법원은 경매 개시 결정을 한 후 지체 없이 집행관에게 부동산의 현황, 점유 관계, 차임 또는 임대차 보증액 기타 현황에 관하여 2주 이내의 기간을 정해 조사할 것을 명한다. 현황 조사 결과 알게 된 임차인에 대하여 즉시 배당요구의 종기일까지 법원에 권리신고 및 배당 요구를 할 것을 통지해야 한다. 조세 기타 공과를 주관하는 공공기관(세무서, 구청)에 채권 유무와 한도를 배당 요구 종기일까지 통지할 것을 최고 한다.

 

② 부동산의 평가 및 최저매각가격의 결정

 

집행법원은 등기관으로부터 기입등기의 통지를 받은 후 3일 내에 평가 명령을 발하여 감정인으로 하여금 경매 대상 부동산을 평가하게 하고 그 평가액을 참작해 최저 매각가격을 정한다.

 

4. 매각 기일, 매각 결정 기일의 지정 및 공고

 

법원은 매각기일과 매각결정기일을 지정해 공고하고 이해 관계인에게 통지한다.

 

① 매각 기일

 

집행법원은 공무소에 대한 통지, 현황조사, 최저 매각가격결정 등의 절차가 끝나고 경매 절차를 취소할 사유가 없는 경우에는 매각 명령을 하고 직권으로 매각기일을 지정하고 공고한다. 최초의 매각 기일은 공고일로부터 14일 이후로 결정된다.

 

② 매각 결정 기일

 

매각결정기일은 매각기일로부터 7일 이내로 지정하여 공고한다.

 

5. 매각 물건 명세서의 작성 및 비치

 

법원은 권리관계 등을 기재한 매각물건명세서를 작성하고 매각 기일의 1주일 전까지 법원에 비치하여 일반인이 열람할 수 있도록 해야 한다. 이 때에 등기부등본, 현황조사보고서 및 감정평가서의 사본도 함께 비치된다.

 

① 현황조사보고서

 

법원의 명령을 받은 집행관이 직접 부동산의 현황을 조사한 것으로 실제 현황과 대체로 일치하지만 공신력은 없다. 여기에는 부동산의 위치 및 현황(약도 첨부), 내부 구조 및 용도(도면, 외부 사진 첨부), 점유자 현황(임대차 관계 조사서 첨부) 등으로 구성되어 있고 전입신고 된 거주자의 주민등록등본이 첨부된다.

 

② 감정평가서

 

감정평가서는 감정평가사가 법원의 의뢰를 받아 가격을 평가한 것으로 토지분․건물분 금액의 합계액이 기록된다.

 

③ 매각물건명세서

 

법원이 현황조사서와 감정평가서 등을 참조해 작성하는 것으로 최선순위 저당권 또는 가압류 설정 일자, 임대차 관계 및 배당요구 사항, 인수되는 권리, 법정지상권 유무 등이 기재된다.

 

 

 

6. 경매 관련 서류의 열람

 

경매에 참가하고자 하는 자는 매각기일 7일 전부터 법원의 민사과(경매계)에서 열람할 수 있다.

 

7. 매각 기일(매각 실시)

 

입찰 진행은 입찰 법정에서 집행관이 개시 선언을 함으로써 진행된다. 입찰개시 선언 후 1시간 동안은 입찰 기록의 열람이 가능하다.

 

① 입찰 신청

 

㉠ 입찰 방법 : 매각 기일에 하는 호가 경매, 입찰 및 개찰하게 하는 기일 입찰, 입찰기간 내에 입찰하게 하여 매각 기일에 개찰하는 기간 입찰의 3가지가 있다.

 

** 1기일 2입찰제 : 제1회 매각기일에 유찰된 물건을 같은 날 재입찰하여 경매가 신속하게 진행되어 채권자의 권리행사가 빨라지고, 채무자는 이자부담과 경매비용을 줄일 수 있다. 이 경우, 저감율은 적용하지 않는다.

 

** 기간 입찰제 : 지정된 매각기일에만 응찰하는 당일 입찰제를 일정 기간(1주일 ~ 1개월) 동안 응찰할 수 있도록 하여 법원이 정한 매각기일 안에 직접 또는 우편으로 참여할 수 있다. 입찰참가자는 법원이 정한 최저매각가격의 10% 또는 20%를 일률적으로 법원의 은행계좌에 납입한 후 그 입금표를 첨부하게 하여 입찰기간 종료 후 개찰을 실시한다. 접수되는 과정에서 경쟁률이 새나가는 등 부작용을 막기 위함이다.

 

 

 

㉡ 입찰표 작성, 입찰 보증금 납부

 

입찰표(사건번호, 입찰자의 성명․주소, 부동산의 표시, 입찰 가격, 대리인에 의해 입찰하는 경우에는 대리인의 성명․주소, 입찰보증금액)를 작성하고 최저 매각가격의 10%(20% : 일부 공고한 재매각의 경우)의 입찰 보증금(현금이나 수표가 아닌 은행이 보증한 ｢지급보증 위탁계약서｣로도 가능)을 입찰 봉투에 넣어 봉한 후 입찰함에 투입한다.

 

❙입찰에 참여할 수 없는 자와 참여가능한 자

 

 

입찰에 참여할 수 없는 자

 

① 재매각에 있어서 전 낙찰자

② 채무자

③ 타인의 매수신청을 방해한 자(교사자), 부당하게 담합하거나 기타 경매의 적정한 실사를 방해한 자(교사자)

④ 집행법원을 구성하는 법관․담임사무관, 입찰부동산을 평가한 감정인과 집행관 및 그 친족

⑤ 경매관련 죄로 유죄판결을 받고 그 판결확정일로부터 2년이 경과되지 아니한 자

⑥ 행위무능력자(미성년자․한정치산자는 법정대리인의 동의가 있으면 가능, 행위무능력자가 단독으로 입찰에 참여한 경우에는 낙찰 허부결정 시까지 추완하면 가능)

 

참여 가능

 

① 채무자의 가족

 

② 채권자

 

③ 담보권자

 

④ 물상보증인

 

⑤ 물상보증인 (임의경매의 경우)

 

 

 

 

 

② 최고가 매수신고인 및 차순위 매수신고인의 결정

 

입찰관이 입찰을 마감하고 입찰자들이 써낸 것을 토대로 개찰 결과 최고가 매수신고인, 차순위 매수신고인을 선정하여 호창 하고 그 외의 신고인에게는 즉시 보증금을 반환함으로써 입찰을 종료한다. 차순위 매수신고인은 최고가 매수신고가격에서 입찰 보증금을 공제한 금액 이상으로 입찰한 자가 될 수 있다.

 

✤ 공유자의 우선매수권(제140조)

 

공유자는 매각기일까지 보증을 제공하고 최고 매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선 매수하겠다는 신고를 할 수 있다. 공유자가 우선 매수신고를 한 경우에는 최고가 매수신고인을 차순위 매수신고인으로 본다. 여러 사람의 공유자가 우선 매수하겠다는 신고를 하고 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

 

 

 

8. 매각결정기일(매각허부 결정, 판사)

 

법원은 매각기일 종료 후 미리 지정된 매각결정기일을 열어 낙찰의 허가 또는 불허가를 결정한다. 매각기일로부터 7일 이내의 기간 동안에 담당 판사는 집행관이 실시한 입찰이 적법한지의 여부와 이해관계인에게는 낙찰허가에 대한 의견을 듣고 허가 또는 불허가를 결정한다. 채무자가 최고가 신고인으로 결정되거나, 과잉경매, 농지의 경우에 농지취득자격증명을 제출하지 못하는 경우 등에는 낙찰 불허가 결정이 행해진다.

 

 

 

9. 즉시 항고의 제기

 

① 낙찰허가 결정에 이의가 있는 이해관계인이나 낙찰자가 항고할 수 있다. 만약 항고가 없으면 낙찰 결정이 확정되며 항고를 하려면 모든 이해관계인은 낙찰금의 10%를 항고 보증금(현금․유가증권)으로 법원에 공탁해야 한다. 종전과는 달리 모든 이해관계인이 항고 보증금을 공탁하도록 하여 경락자를 보호하고 있다.

 

② 매각허가결정에 대한 항고는 반드시 항고이유가 기재된 항고장을 제출하거나 항고장을 제출한 날로부터 7일 내에 항고이유서를 원심법원에 제출하여야 한다.

 

③ 채무자 및 소유자 외의 사람이 한 항고가 기각된 때에는 항고인은 보증으로 제공한 금전이나 유가증권을 현금화한 금액 가운데 항고를 한 날로부터 항고 기각 결정이 확정된 날까지의 매각 대금에 대한 연 25%의 이율에 의한 금액에 대하여는 돌려 줄 것을 요구할 수 없으며 몰수한 금액에 대하여는 배당할 금액에 포함하여 나중에 배당하게 된다.

 

10. 낙찰자의 확정, 대금 납부(소유권 취득) 기한

 

① 낙찰 허가 결정이 확정되면 법원은 낙찰 확정일로부터 1개월 이내의 대금 지급 ｢기한｣을 정해 낙찰자에게 통지하고 그 기한까지 언제든지 입찰 보증금을 제외한 매각 잔대금을 납부할 수 있다. 경매는 법률의 규정에 의한 소유권 변동으로 대금 납부로 바로 등기 없이 소유권을 취득한다. 배당 받을 채권자가 낙찰자인 경우에는 자기가 교부 받을 배당액과 낙찰 대금을 상계(相計) 할 수 있고 이 경우 납부할 대금액이 배당액보다 다액인 때에는 그 차액을 납부하여야 한다.

 

② 낙찰자가 지정된 납부 기일에 대금을 납부하지 아니하면 차순위 매수신고인에게 낙찰을 허가한다. 차순위 매수신고인이 없거나 그 자도 대금을 납부하지 아니하면 재매각을 실시하며 보증금은 보통 2할이며 최저 매각가격의 감액은 없이 진행된다.

 

③ 매수인이 재매각기일 3일 전까지 대금, 그 지급 기한이 지난 뒤부터 지급일까지의 대금에 대한 대법원 규칙이 정한 이율에 따른 지연 이자와 절차 비용을 지급한 때에는 재매각 절차를 취소하여야 한다.

 

 

 

11. 배당 기일

 

배당이란 경매 절차로 인한 매각대금을 통해 채권자의 채권 변제에 충당하는 절차로써 낙찰대금이 각 채권자를 만족시키지 못할 때 권리의 우선 순위에 따라 매각 대금을 배분한다. 집행법원은 낙찰대금에서 경매 절차 비용을 공제한 나머지를 각 채권자별로 순위에 따라 대금납부 2주일 이내에 배당한다.

 

배당 받을 채권자의 범위에는 ① 배당 요구의 종기까지 배당 요구를 한 채권자, ② 배당 요구의 종기까지 경매 신청을 한 압류 채권자, ③ 첫 경매개시결정 등기 전에 등기된 가압류 채권자, ④ 저당권․전세권, 그 밖의 우선 변제 청구권으로써 첫 경매개시 결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자이다.

 

 

 

12. 소유권 이전등기

 

① 법원

 

경락인은 국민주택채권 매입필증, 등록세․지방교육세를 낸 영수증, 경락인의 주민등록등본, 토지대장, 건축물대장, 건물․토지등기부등본, 부동산목록, 말소할 등기 목록을 첨부하고 낙찰로 인한 소유권 이전등기 촉탁 신청서를 법원에 제출하면 법원은 부동산 소재지를 관할하는 등기소에 소유권 이전등기 및 말소 등기를 촉탁하게 된다. 법원이 경락허가결정 등본을 첨부하여 관할 등기소에 이전 등기를 직권으로 촉탁하면 저당권, 가압류, 후순위 용익 물권은 모두 소멸된다.

 

② 등기소

 

등기소는 경락허가결정 등본에 등기필 도장을 찍어 다시 경매법원에 송부한다.

 

 

 

13. 부동산 인도 명령 및 명도 소송

 

인도 명령은 낙찰대금 전액을 납부한 후 낙찰자는 채무자․소유자 또는 부동산 점유자에 대해 낙찰 부동산을 직접 인도할 것을 청구할 수 있다. 임의로 인도하지 않으면 6월 이내이면 집행 법원의 집행관으로 하여금 낙찰 부동산을 강제로 낙찰자에게 인도하는 인도 명령을 신청하여 이를 통해 부동산을 인도 받을 수 있다. 그러나 대금 납부 후 6월이 경과된 이후에는 불가능해 명도 소송을 해야 가능하다.

 

① 인도 명령

 

대금을 납부한 후 6월 이내하면 인도 명령이 가능하지만, 점유자가 매수인에게 대항할 수 있는 권원에 의하여 점유하고 있으면 불가능하다. 경매 부동산의 인도명령 대상을 권원 없이 낙찰자에게 대항할 수 없는 모든 점유자로 확대하여 매각 허가결정이 확정되면 낙찰자(차순위 매수신고에 의해 결정된 낙찰자, 낙찰자의 상속인)는 즉시 대금을 지급하고 간이한 방법으로 부동산을 인도 받을 수 있다.

 

② 명도 소송

 

협상이나 인도명령의 대상이 되지 않으면 명도 소송을 제기해야 한다. 인도명령 대상기간인 6개월을 경과한 경우에 경매 목적 부동산을 점유자가 자진하여 인도해 주지 않으면 명도 소송 제기 후 승소 판결을 통해 강제집행을 실행하는 것이 명도 소송이다. 이 경우에는 먼저 ‘점유이전금지 가처분’을 받아 둘 필요가 있다. 기간이 오래 걸리므로 명도 판결을 받아도 점유자가 바뀌면 명도 집행을 할 수 없기 때문이다.

 

 

부동산으로 돈 벌려면 꼭 알아야 할것들

◇시세 파악이 기본.. 감정가 맹신은 금물

◇권리분석.. 돈 줘서라도 반드시

◇현장조사는 필수.. 발품을 많이 팔수록 수익률이 높다

경기침체가 장기화되면서 부동산 경매 매물이 쏟아지고 있다. 하지만 대출 규제 등으로 주인을 못 찾고 유착을 거듭하는 물건이 쌓여가고 있다. 급급매, 초급매보다 저렴한 경매 물건을 낙찰받기 위한 10계명에 대해 부동산정보업체 지지옥션과 알아봤다.

 

◇시세 파악이 기본.. 감정가 맹신은 금물= 경매물건은 전문 감정평가사가 평가한 금액인 감정가가 존재한다. 하지만 감정가액이 시세는 아니다. 감정평가는 경매물건이 나오기 6~8개월 전에 실시된다. 감정가격 책정 시기와 입찰시점의 차이가 있다는 뜻이다. 감정가에서 50%가량 떨어진 반값 물건이라고 해도 실제 시세와 비슷할 수 있으니 시세조사를 해야한다는 말이다.

 

◇권리분석.. 돈 줘서라도 반드시= 권리분석은 경매의 기본이다. 등기부상의 권리관계, 임차인의 대항력 여부를 분석해서 낙찰 이후에 말소되지 않고 인수해야 할 권리가 없는지 파악해야 한다. 철저한 권리분석이 수반되지 않으면 낙찰을 받고도 소유권 이전에 문제가 되거나 임차인의 보증금을 낙찰자가 물어줘야하는 상황이 발생한다. 권리분석이 무서워 경매를 못하는 시대는 아니다. 요즘은 경매정보회사에서 회원에게 상담을 해주고 법무사나 변호사도 저비용으로 분석을 해준다. 자신이 없다면 전문가에게 의뢰해 검증하는 자세가 필요하다.

 

◇현장조사는 필수.. 발품을 많이 팔수록 수익률이 높다= 부동산은 현장답사를 하지 않고 진정한 가치를 판단할 수 없다. 온라인 시세나 정보가 잘 돼 있어 현장답사를 안일하게 생각해 생략하는 사람이 있다. 주변환경, 부동산의 관리상태, 점유자 파악, 현지 시세 등을 직접 발품을 팔아 조사하고 눈으로 확인하는 자세가 필요하다. 경매는 발품 싸움이다.

 

◇경매는 가변적이다= 경매물건은 취하, 변경, 연기 등 절차상 여러가지 상황이 벌어질 수 있다. 이때 쯤이면 낙찰을 받을 수 있고 또 낙찰받은 곳에 입주 혹은 임대를 놓아 보증금을 회수할 수 있겠다는 계획이 정확히 맞아 떨어지지 않을 수 있다는 뜻이다. 호환 마마보다 위험한 것이 경매하는 사람들의 조급증이다. 이사날자 코앞에 받아두고 경매로 집을 알아본다든지 하는 것은 위험하다. 시간계획을 넉넉히 잡아야 실수 없이 더 좋은 물건을 건질 수 있다.

 

◇자금 계획은 역시 넉넉히 하라..경락잔금대출= 경매는 계약금, 중도금, 잔금과 같은 일반적인 거래와는 다르다. 낙찰시 10%~20%가량을 보증금으로 내고 낙찰 후 45일 이내에 잔금을 완불해야 한다. 낙찰을 받고 빠른 시일내에 자금을 동원해야 한다. 경락잔금대출을 잘 활용하고 낙찰 후 부대비용을 감안해서 자금 계획을 여유롭게 세워야한다. 요즘 금융사들은 유동성 확보를 위해 대출 심사를 까다롭다. 대출이 거부될 수도 있다. 낙찰 받고 시일내에 잔금 납부를 하지 못하면 보증금을 몰수당할 수 있으니 사전에 자금 마련 계획을 세운 후 입찰해야 한다.

 

◇냉정하라.. 고가 낙찰 금물= 입찰장에 가기전에 미리 입찰금액을 산정해서 가야한다. 막연한 태도로 입찰장에 가면 긴장하고 분위기에 휩쓸려 자칫 고가낙찰 빚을 수도 있다. 물건은 끊임없이 나온다. 충동 입찰하지말고, 조바심 내지말고, 수익률을 고려한 소신투자가 정답이다.

 

◇현재 가치와 미래가치를 함께 고려= 입찰가격을 산정할 때는 부동산 규제는 무엇인지 금리는 어떻게 변동할 것인지 세금 정책은 어떠한지를 종합적으로 고려해서 현재 가치와 미래가치를 동시에 고려해야 한다. 부동산 시세가 오르는 추세라면 미래가치에 비중을 늘리고 하락세라면 현재 가치에 비중을 둬서 가격 산출한다. 정부 정책상 규제가 몰린 부분은 피하는 게 좋다.

 

◇명도 잘 알아야 성공= 경매에 있어 첫 난관은 권리분석이고 마지막 고비는 명도다. 토지경매 이외에는 기존 점유자를 내보내야 하는 명도는 필수다. 과거에 비해 제도적으로 용이해졌다. 다만 부담은 여전히 크다. 명도의 원칙은 대화와 타협이다. 강제집행을 할때도 비용이 들어가고 마찰로 인한 후유증이 생길 수 있다. 적절한 범위내에서 대화로 풀어가는 것이 상책이다.

 

◇확인, 또 확인하라= 경매 초보자들은 어처구니 없는 실수를 한다. 입찰가에 '0'을 하나 더 붙여 10배에 달하는 금액을 쓰기도 한다. 보증금을 쓰는 부분과 입찰가를 쓰는 곳을 바꿔쓰기도 한다. 이럴 경우 눈앞에서 낙찰받을 물건이 날아가는 것은 물론이거니와 심한 경우 보증금으로 냈던 것을 몰수 당할 수 있다.

 

◇특수물건은 조심 또 조심= 통상 보증금은 감정가의 10%다. 하지만 20%를 내야하는 물건이 있다. 낙찰이 됐었으나 잔금납부가 안돼 다시 경매시장에 나온, 재매각 물건이다. 잔금마련이 계획과 다르게 어그러진 경우도 있을 수 있다. 하지만 대다수는 예상치 못했던 하자를 발견해 낙찰금 이외에 비용이 추가로 많이 들어간 경우다. 경매가 대중화 되면서 점차 평이한 물건보다 초보자는 접근하기 어려운 특수물건에 관심을 갖는 사람이 늘고 있다. 법정지상권, 유치권, 예고등기 등 특수 물건에 투자할 경우 잘되면 수익이 높지만 그만큼 위험도 크다는 사실을 잊지 말아야 한다.